Los inquilinos solo pueden ser desalojados tras una ejecución por causa justificada
Mass. Gen. Laws ch. 186A, § 2
En palabras sencillas
Si alquila una vivienda en Massachusetts y un banco u otro dueño que ejecutó se queda con ella, ese dueño no puede desalojarle sin causa justificada, como no pagar la renta. La excepción es cuando un comprador real firmó un contrato de compra de la propiedad.
A quién protege
Inquilinos en viviendas de Massachusetts adquiridas por ejecución.
Cuándo aplica
- Solo en Massachusetts.
- Solo después de la venta.
- Solo si usted alquila la casa.
Lo que usted puede hacer
Pídalo por escrito
Siga pagando la renta (u ofrézcala por escrito) y diga al nuevo dueño que es un inquilino protegido por el capítulo 186A.
Abrir la herramientaPrepárese para el tribunal
Si recibe una citación de desalojo, presente una respuesta en el tribunal de vivienda y plantee el capítulo 186A.
Abrir la herramienta
Límites, con honestidad
- La protección termina cuando un comprador tercero de buena fe firma un contrato de compra.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalJust-cause protection after foreclosure
Mass. Gen. Laws ch. 186A, § 2
Lo que dice: Un dueño que ejecutó no puede desalojar a un inquilino salvo por causa justificada o tras un contrato de compra de buena fe.
Leer el texto oficialhttps://malegislature.gov/Laws/GeneralLaws/PartII/TitleI/Chapter186A/Section2
Casos judiciales
- Ganó el propietarioMismo temaPinti v. Emigrant Mortgage Co.
Pinti v. Emigrant Mortg. Co., 472 Mass. 226 (2015)
el cumplimiento estricto de las disposiciones de aviso de incumplimiento de la hipoteca es condición de una venta de ejecución válida
- Victoria parcialMismo temaEaton v. Federal National Mortgage Ass'n
Eaton v. Fed. Nat'l Mortg. Ass'n, 462 Mass. 569 (2012)
quien ejecuta debe tener el pagaré o actuar en nombre de su tenedor, una regla aplicada a ejecuciones posteriores a la decisión
- Ganó el propietarioMismo temaU.S. Bank National Ass'n v. Ibanez
U.S. Bank Nat'l Ass'n v. Ibanez, 458 Mass. 637 (2011)
quien ejecuta debe ser titular de la hipoteca por cesión válida al momento del aviso de venta y de la venta, o la ejecución es inválida
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
- Perdió el propietarioMismo temaBFP v. Resolution Trust Corp.
BFP v. Resol. Tr. Corp., 511 U.S. 531 (1994)
el precio recibido en una venta de ejecución no colusoria que cumplió la ley estatal es un valor razonablemente equivalente bajo el Código de Bancarrota
Derechos relacionados
Derecho a impugnar una ejecución que no cumplió estrictamente la ley
U.S. Bank Nat’l Ass’n v. Ibanez, 458 Mass. 637 (2011)
Las ejecuciones en Massachusetts suelen ocurrir fuera del tribunal, pero quien ejecuta debe cumplir estrictamente el poder de venta. El tribunal más alto de Massachusetts ha resuelto que una venta es nula si quien ejecutó no tenía la hipoteca cuando avisó y vendió, o si el aviso de incumplimiento no siguió estrictamente la hipoteca. Puede plantear estos problemas en una demanda antes de la venta o como defensa en un caso de desalojo después.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoNo hay deficiencia sin una advertencia 21 días antes de la venta
Mass. Gen. Laws ch. 244, § 17B
Un prestamista en Massachusetts no puede demandarle por deficiencia después de una venta por ejecución salvo que le haya enviado una advertencia escrita de responsabilidad al menos 21 días antes de la venta y haya jurado ese envío dentro de 30 días después. El prestamista además tiene un plazo limitado para demandar.
Leer este derechoDerecho a reclamar el valor neto excedente tras una ejecución de título fiscal
Mass. Gen. Laws ch. 60, § 64A
Después de Tyler v. Hennepin County, Massachusetts cambió su ley para que los dueños anteriores puedan reclamar el “valor neto excedente” después de que una sentencia del Tribunal de Tierras cierre su derecho de redención. El pueblo o el comprador debe avisarle por correo certificado si se quedará o venderá la propiedad y cómo reclamar el excedente. Siga los pasos y plazos de ese aviso.
Leer este derecho