Protección para no deber más después de una venta del fiduciario (antideficiencia)
Cal. Code Civ. Proc. § 580d(a)
En palabras sencillas
Después de una venta extrajudicial del fiduciario en California, el prestamista no puede cobrarle la diferencia entre el precio de venta y lo que usted debía. Otras reglas también protegen muchos préstamos de compra sobre viviendas de hasta cuatro unidades que el comprador ocupa.
A quién protege
Prestatarios en California después de una venta del fiduciario, y muchos que compraron con préstamo de compra y viven en la casa.
Cuándo aplica
- Solo en California.
Lo que usted puede hacer
Pídalo por escrito
Si un cobrador le pide una “deficiencia” después de una venta del fiduciario, responda por escrito citando el § 580d y pida que se detenga.
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Límites, con honestidad
- Después de una ejecución judicial de un préstamo que no es de compra protegido, todavía puede haber deficiencia (limitada al valor justo).
- Un segundo préstamo puede tener reglas distintas; verifique si se usó para comprar la casa.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalNo deficiency after power-of-sale
Cal. Code Civ. Proc. § 580d(a)
Parte exacta: (a)
Lo que dice: No se puede deber ni cobrar deficiencia en un pagaré garantizado con escritura de fideicomiso después de una venta bajo poder de venta.
Leer el texto oficialhttps://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CCP§ionNum=580d - Ley estatalPurchase-money anti-deficiency
Cal. Code Civ. Proc. § 580b(a)(3)
Parte exacta: (a)(3)
Lo que dice: No hay deficiencia en muchos préstamos de compra de una vivienda de hasta cuatro unidades ocupada por el dueño.
Leer el texto oficialhttps://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CCP§ionNum=580b
Casos judiciales
- Ganó el propietarioMismo temaYvanova v. New Century Mortgage Corp.
Yvanova v. New Century Mortg. Corp., 62 Cal. 4th 919 (2016)
un prestatario puede presentar una demanda por ejecución indebida después de la venta alegando que la cesión a quien ejecutó era nula
- Ganó el propietarioMismo temaJerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A.
Jerman v. Carlisle, McNellie, Rini, Kramer & Ulrich, L.P.A., 559 U.S. 573 (2010)
la defensa de error de buena fe de la FDCPA no excusa la interpretación incorrecta de lo que exige la ley por parte de un cobrador
- Ganó el propietarioMismo temaKaltenbach v. Richards
Kaltenbach v. Richards, 464 F.3d 524 (5th Cir. 2006)
una persona que cumple la definición general de cobrador de deudas de la FDCPA está sujeta a toda la ley aun cuando hace valer una garantía
- Ganó el propietarioMismo temaHeintz v. Jenkins
Heintz v. Jenkins, 514 U.S. 291 (1995)
la FDCPA aplica a los abogados que cobran deudas de consumo con regularidad, incluso mediante litigios
- Perdió el propietarioMismo temaObduskey v. McCarthy & Holthus LLP
Obduskey v. McCarthy & Holthus LLP, 586 U.S. 466 (2019)
un negocio dedicado solo a ejecuciones no judiciales no es un cobrador de deudas bajo la FDCPA, aparte de la disposición que prohíbe amenazar con tomar la propiedad sin un derecho actual
- Perdió el propietarioMismo temaMidland Funding, LLC v. Johnson
Midland Funding, LLC v. Johnson, 581 U.S. 224 (2017)
presentar un reclamo obviamente prescrito en la bancarrota no viola la FDCPA
Derechos relacionados
Derecho al dinero sobrante después de una venta del fiduciario
Cal. Civ. Code § 2924k(a)(4)
Si una venta del fiduciario produce más que el préstamo, los costos y los gravámenes menores, el resto le corresponde a usted, el dueño anterior. El fiduciario paga primero los costos, el préstamo ejecutado y luego los gravámenes menores. Normalmente debe presentar un reclamo ante el fiduciario para recibir el dinero.
Leer este derechoDerecho a redimir después de una venta por ejecución judicial
Cal. Code Civ. Proc. § 729.030(a)–(b)
Si su casa en California se vende mediante una ejecución judicial, quizá pueda recuperarla después de la venta. El plazo es de tres meses si la venta pagó toda la deuda, o de un año si no la pagó. No hay redención después de una venta normal del fiduciario (extrajudicial).
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoUna cobranza o cancelación debe llevar su fecha real de atraso
15 U.S.C. § 1681s-2(a)(5)(A)
Una empresa que reporta una cuenta enviada a cobranza o cancelada debe informar a la agencia el mes y año en que empezó el atraso, dentro de 90 días. Esa fecha fija cuándo el dato debe salir de su reporte, y no cambia cuando se vende la deuda.
Leer este derechoExija que la compañía que reportó el error lo investigue
15 U.S.C. § 1681s-2(b)(1)
La compañía que reportó la información — como su administrador — debe investigar cuando una agencia de crédito le pasa su disputa, y corregir lo que esté mal con todas las agencias. En muchos casos también puede disputar directamente con esa compañía, que entonces debe investigar e informarle el resultado.
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