Los inquilinos pueden quedarse al menos 90 días tras una ejecución
N.Y. Real Prop. Acts. Law § 1305(2)
En palabras sencillas
Si alquila una vivienda que pasa por una ejecución, el nuevo dueño generalmente debe permitirle quedarse lo mayor entre 90 días después de un aviso o el resto de su contrato. Mantiene las mismas condiciones del contrato durante ese tiempo.
A quién protege
Los inquilinos residenciales (no el antiguo dueño) en viviendas de Nueva York vendidas en ejecución.
Cuándo aplica
- Solo en Nueva York.
- Solo después de un aviso de incumplimiento o después de la venta.
- Solo si usted alquila la casa.
Lo que usted puede hacer
Anote el plazo en su calendario
Ingrese la fecha de su aviso para que Techoclaro cuente los días y le recuerde.
Abrir la herramientaEnvíe su contrato al nuevo dueño
Siga pagando la renta a quien corresponde y guarde pruebas.
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Límites, con honestidad
- El contrato debe ser a una renta cercana a la de mercado y hecho de buena fe; el antiguo dueño no está protegido como inquilino.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalRPAPL 1305 — tenant rights
N.Y. Real Prop. Acts. Law § 1305(2)
Parte exacta: (2)
Lo que dice: Los inquilinos pueden quedarse lo mayor entre 90 días desde el aviso o el resto del contrato, con límites.
Leer el texto oficialhttps://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPA/1305
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
- Perdió el propietarioMismo temaBFP v. Resolution Trust Corp.
BFP v. Resol. Tr. Corp., 511 U.S. 531 (1994)
el precio recibido en una venta de ejecución no colusoria que cumplió la ley estatal es un valor razonablemente equivalente bajo el Código de Bancarrota
Derechos relacionados
Derecho a contestar la demanda de ejecución y ser oído
N.Y. C.P.L.R. 320(a)
Las ejecuciones en Nueva York pasan por el tribunal. Después de ser notificado, debe comparecer (normalmente presentando una contestación) dentro de 20 días si le entregaron los papeles en mano, o 30 días si la notificación fue de otra forma. Contestar le permite plantear defensas como la falta del aviso de 90 días o la falta de legitimación del prestamista.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoLímite por valor de mercado a la sentencia de deficiencia
N.Y. Real Prop. Acts. Law § 1371(2), (3)
Si la venta produce menos de lo que debe, el prestamista debe pedir al tribunal una sentencia de deficiencia dentro de 90 días después de entregada la escritura al comprador. El tribunal fija el valor de mercado, y la deficiencia se basa en lo mayor entre ese valor y el precio de venta. Si el prestamista no cumple los 90 días, el precio de venta cuenta como pago total.
Leer este derechoDerecho a reclamar el sobrante de una venta por ejecución
N.Y. Real Prop. Acts. Law § 1361(1)
Si la venta produce más que la deuda y los costos, el dinero extra (sobrante) se guarda para quienes tienen derecho a él — con frecuencia el antiguo dueño. Lo reclama presentando un aviso escrito de reclamo ante el secretario del condado donde se presentó el informe de venta, y luego pidiendo al tribunal que lo pague.
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