Inquilinos reciben aviso de 90 días, o el resto de su contrato, después de una ejecución
Cal. Code Civ. Proc. § 1161b(a)–(b)
En palabras sencillas
Si alquila una vivienda en California que se vende en ejecución, el nuevo dueño generalmente debe darle un aviso escrito de 90 días para desalojar. Si tiene un contrato a plazo fijo firmado antes de la venta, normalmente puede quedarse hasta que termine. Hay excepciones, por ejemplo si el nuevo dueño va a vivir ahí.
A quién protege
Inquilinos y subinquilinos que alquilan una vivienda en California vendida en ejecución.
Cuándo aplica
- Solo en California.
- Solo después de la venta.
- Solo si usted alquila la casa.
Lo que usted puede hacer
Pídalo por escrito
Envíe al nuevo dueño una copia de su contrato y prueba de pago de renta, y pida el aviso de 90 días que exige la ley.
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Límites, con honestidad
- No aplica si usted es el dueño anterior, un familiar cercano del dueño, o el contrato no fue en condiciones normales de mercado.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalTenant notice after foreclosure
Cal. Code Civ. Proc. § 1161b(a)–(b)
Parte exacta: (a)–(b)
Lo que dice: Los inquilinos deben recibir un aviso escrito de 90 días, y los de plazo fijo pueden quedarse hasta el final del contrato, con excepciones.
Leer el texto oficialhttps://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CCP§ionNum=1161b
Casos judiciales
- Ganó el propietarioMismo temaYvanova v. New Century Mortgage Corp.
Yvanova v. New Century Mortg. Corp., 62 Cal. 4th 919 (2016)
un prestatario puede presentar una demanda por ejecución indebida después de la venta alegando que la cesión a quien ejecutó era nula
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
- Perdió el propietarioMismo temaBFP v. Resolution Trust Corp.
BFP v. Resol. Tr. Corp., 511 U.S. 531 (1994)
el precio recibido en una venta de ejecución no colusoria que cumplió la ley estatal es un valor razonablemente equivalente bajo el Código de Bancarrota
Derechos relacionados
Los inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoProtección para no deber más después de una venta del fiduciario (antideficiencia)
Cal. Code Civ. Proc. § 580d(a)
Después de una venta extrajudicial del fiduciario en California, el prestamista no puede cobrarle la diferencia entre el precio de venta y lo que usted debía. Otras reglas también protegen muchos préstamos de compra sobre viviendas de hasta cuatro unidades que el comprador ocupa.
Leer este derechoDerecho a redimir después de una venta por ejecución judicial
Cal. Code Civ. Proc. § 729.030(a)–(b)
Si su casa en California se vende mediante una ejecución judicial, quizá pueda recuperarla después de la venta. El plazo es de tres meses si la venta pagó toda la deuda, o de un año si no la pagó. No hay redención después de una venta normal del fiduciario (extrajudicial).
Leer este derechoDerecho al dinero sobrante después de una venta del fiduciario
Cal. Civ. Code § 2924k(a)(4)
Si una venta del fiduciario produce más que el préstamo, los costos y los gravámenes menores, el resto le corresponde a usted, el dueño anterior. El fiduciario paga primero los costos, el préstamo ejecutado y luego los gravámenes menores. Normalmente debe presentar un reclamo ante el fiduciario para recibir el dinero.
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