Límite por valor de mercado a la sentencia de deficiencia
N.Y. Real Prop. Acts. Law § 1371(2), (3)
En palabras sencillas
Si la venta produce menos de lo que debe, el prestamista debe pedir al tribunal una sentencia de deficiencia dentro de 90 días después de entregada la escritura al comprador. El tribunal fija el valor de mercado, y la deficiencia se basa en lo mayor entre ese valor y el precio de venta. Si el prestamista no cumple los 90 días, el precio de venta cuenta como pago total.
A quién protege
Los deudores que fueron notificados personalmente o comparecieron en una ejecución en Nueva York.
Cuándo aplica
- Solo en Nueva York.
- Solo después de la venta.
Lo que usted puede hacer
Oponga una deficiencia inflada
Reúna pruebas del valor de la casa en la fecha de venta.
Plazo: Responda a cualquier moción de deficiencia; el prestamista debe presentarla dentro de 90 días de la escritura
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Límites, con honestidad
- Aún es posible una deficiencia cuando el valor es menor a lo que debe.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalRPAPL 1371 — deficiency
N.Y. Real Prop. Acts. Law § 1371(2), (3)
Parte exacta: (2), (3)
Lo que dice: La moción de deficiencia debe hacerse en 90 días y se mide contra el valor justo y razonable de mercado.
Leer el texto oficialhttps://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPA/1371
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
- Perdió el propietarioMismo temaBFP v. Resolution Trust Corp.
BFP v. Resol. Tr. Corp., 511 U.S. 531 (1994)
el precio recibido en una venta de ejecución no colusoria que cumplió la ley estatal es un valor razonablemente equivalente bajo el Código de Bancarrota
Derechos relacionados
Derecho a reclamar el sobrante de una venta por ejecución
N.Y. Real Prop. Acts. Law § 1361(1)
Si la venta produce más que la deuda y los costos, el dinero extra (sobrante) se guarda para quienes tienen derecho a él — con frecuencia el antiguo dueño. Lo reclama presentando un aviso escrito de reclamo ante el secretario del condado donde se presentó el informe de venta, y luego pidiendo al tribunal que lo pague.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
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Leer este derechoDerecho a reclamar el sobrante tras una venta por ejecución fiscal
N.Y. Real Prop. Tax Law § 1197(1)
Después de Tyler v. Hennepin County, Nueva York modificó su ley de ejecución fiscal en 2024. Cualquier persona que tenía un interés en la propiedad justo antes de la sentencia — incluido el antiguo dueño — puede presentar un reclamo en el tribunal por una parte del sobrante de la venta.
Leer este derechoLos inquilinos pueden quedarse al menos 90 días tras una ejecución
N.Y. Real Prop. Acts. Law § 1305(2)
Si alquila una vivienda que pasa por una ejecución, el nuevo dueño generalmente debe permitirle quedarse lo mayor entre 90 días después de un aviso o el resto de su contrato. Mantiene las mismas condiciones del contrato durante ese tiempo.
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