Derecho a redimir un certificado de venta fiscal
N.J. Stat. § 54:5-54
En palabras sencillas
Cuando un municipio vende un certificado de venta fiscal sobre su propiedad, usted sigue siendo el dueño. Puede redimir (pagar el certificado más intereses y costos) en cualquier momento hasta que una sentencia de ejecución lo impida. Un comprador privado debe esperar dos años antes de demandar para ejecutar.
A quién protege
Los dueños de propiedades en Nueva Jersey con un certificado de venta fiscal.
Cuándo aplica
- Solo en Nueva Jersey.
- Solo si usted está atrasado en los impuestos a la propiedad.
Lo que usted puede hacer
Pida al recaudador la cifra de redención
Obtenga el monto exacto por escrito y pague a través del recaudador.
Plazo: Hasta la sentencia final de la ejecución fiscal
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Límites, con honestidad
- Los intereses (hasta 18%) y costos siguen creciendo, así que redimir pronto cuesta menos.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalRedemption of tax sale certificate
N.J. Stat. § 54:5-54
Lo que dice: El dueño puede redimir hasta que el derecho de redención se extinga según la ley de ventas fiscales.
Leer el texto oficialhttps://law.justia.com/codes/new-jersey/title-54/section-54-5-54/
Casos judiciales
- Ganó el propietarioCitado para este derechoJones v. Flowers
Jones v. Flowers, 547 U.S. 220 (2006)
cuando el aviso de una venta por impuestos enviado por correo regresa sin entregar, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para avisar al dueño antes de vender la propiedad
- Ganó el propietarioMismo temaTyler v. Hennepin County
Tyler v. Hennepin County, 598 U.S. 631 (2023)
un gobierno que vende una casa por impuestos atrasados y se queda con el valor que supera la deuda de impuestos toma propiedad sin justa compensación
- Ganó el propietarioMismo temaHall v. Meisner
Hall v. Meisner, 51 F.4th 185 (6th Cir. 2022)
el valor líquido de un propietario en una propiedad tomada por una deuda de impuestos menor es propiedad protegida, y quitarlo sin compensación constituye una demanda federal de expropiación
- Ganó el propietarioMismo temaMennonite Board of Missions v. Adams
Mennonite Bd. of Missions v. Adams, 462 U.S. 791 (1983)
una persona con un interés registrado en la propiedad tiene derecho a aviso por correo o un medio igual de confiable antes de una venta por impuestos, y la publicación o el anuncio solos no bastan
- Perdió el propietarioMismo temaPung v. Isabella County
Pung v. Isabella County, No. 25-95, slip op. (U.S. June 23, 2026)
después de una venta por impuestos realizada de forma justa, el gobierno debe al antiguo dueño el sobrante del precio de venta, no el valor justo de mercado de la propiedad
Derechos relacionados
Derecho a exigir una venta y quedarse con el sobrante (ley de 2024)
N.J. Stat. § 54:5-98.1a.
Después de Tyler v. Hennepin County, Nueva Jersey cambió su ley en 2024. En una ejecución de certificado fiscal, antes de la sentencia final, el dueño puede exigir por escrito al Tribunal Superior que ordene una venta del alguacil o una subasta en línea en lugar de entregar toda la casa al titular del certificado. El dinero que quede tras impuestos y costos es del dueño.
Leer este derechoEl derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoManejo justo de su cuenta de depósito en garantía (escrow)
12 C.F.R. § 1024.17(c)(1)
Si su administrador cobra dinero para impuestos y seguro (depósito en garantía o "escrow"), debe pagar esas facturas a tiempo siempre que usted no tenga más de 30 días de atraso. Debe revisar la cuenta cada año y enviarle un estado. No puede guardar más de un pequeño colchón (un sexto de los pagos del año), y debe reembolsar un sobrante de $50 o más dentro de 30 días de la revisión. Cuando usted liquide el préstamo, debe devolverle lo que quede dentro de 20 días hábiles.
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