Derecho a redimir tras una venta fiscal — de 2½ a 3 años para la mayoría de las viviendas
35 ILCS 200/21-350
En palabras sencillas
Cuando los impuestos a la propiedad en Illinois se venden en la venta anual, el comprador recibe un certificado de gravamen, no la casa. Puede redimir por medio del secretario del condado pagando los impuestos más multas, que crecen con el tiempo. Para la mayoría de las viviendas el plazo es de al menos 2½ años desde la venta; una enmienda de 2026 pudo alargarlo a 3 años — revise su aviso. El comprador debe notificarle meses antes de que termine el plazo.
A quién protege
Dueños de propiedades en Illinois vendidas en una venta fiscal.
Cuándo aplica
- Solo en Illinois.
- Solo si usted está atrasado en los impuestos a la propiedad.
Lo que usted puede hacer
Obtenga ayuda con el impuesto predial
Pida un estimado de redención al secretario del condado y pague allí, no al comprador.
Plazo: Antes de la fecha de vencimiento que indica el aviso del comprador
Abrir la herramientaAnote la fecha límite en su calendario
Anótela el día que reciba el aviso.
Plazo: La fecha de vencimiento en el aviso del comprador
Abrir la herramienta
Límites, con honestidad
- Las multas suben con el tiempo, así que redimir pronto cuesta menos.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalPeriod of redemption
35 ILCS 200/21-350
Lo que dice: Fija el plazo para redimir una propiedad vendida en una venta fiscal.
Leer el texto oficialhttps://www.ilga.gov/legislation/ilcs/fulltext.asp?DocName=003502000K21-350
Casos judiciales
- Ganó el propietarioMismo temaTyler v. Hennepin County
Tyler v. Hennepin County, 598 U.S. 631 (2023)
un gobierno que vende una casa por impuestos atrasados y se queda con el valor que supera la deuda de impuestos toma propiedad sin justa compensación
- Ganó el propietarioMismo temaHall v. Meisner
Hall v. Meisner, 51 F.4th 185 (6th Cir. 2022)
el valor líquido de un propietario en una propiedad tomada por una deuda de impuestos menor es propiedad protegida, y quitarlo sin compensación constituye una demanda federal de expropiación
- Ganó el propietarioMismo temaJones v. Flowers
Jones v. Flowers, 547 U.S. 220 (2006)
cuando el aviso de una venta por impuestos enviado por correo regresa sin entregar, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para avisar al dueño antes de vender la propiedad
- Ganó el propietarioMismo temaMennonite Board of Missions v. Adams
Mennonite Bd. of Missions v. Adams, 462 U.S. 791 (1983)
una persona con un interés registrado en la propiedad tiene derecho a aviso por correo o un medio igual de confiable antes de una venta por impuestos, y la publicación o el anuncio solos no bastan
- Perdió el propietarioMismo temaPung v. Isabella County
Pung v. Isabella County, No. 25-95, slip op. (U.S. June 23, 2026)
después de una venta por impuestos realizada de forma justa, el gobierno debe al antiguo dueño el sobrante del precio de venta, no el valor justo de mercado de la propiedad
Derechos relacionados
El derecho a un aviso real antes de que el gobierno quite o venda su casa
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
Antes de que un estado o condado venda su propiedad — por ejemplo en una venta por impuestos, o por una ejecución en los tribunales — la Constitución exige un aviso que tenga una probabilidad razonable de llegarle de verdad. Si el gobierno conoce su dirección, publicar un aviso en el periódico no basta. Si un aviso enviado por correo regresa sin ser reclamado, el gobierno debe tomar pasos razonables adicionales para localizarlo, si es posible hacerlo.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoManejo justo de su cuenta de depósito en garantía (escrow)
12 C.F.R. § 1024.17(c)(1)
Si su administrador cobra dinero para impuestos y seguro (depósito en garantía o "escrow"), debe pagar esas facturas a tiempo siempre que usted no tenga más de 30 días de atraso. Debe revisar la cuenta cada año y enviarle un estado. No puede guardar más de un pequeño colchón (un sexto de los pagos del año), y debe reembolsar un sobrante de $50 o más dentro de 30 días de la revisión. Cuando usted liquide el préstamo, debe devolverle lo que quede dentro de 20 días hábiles.
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