No hay deficiencia salvo que un tribunal confirme que la venta obtuvo el verdadero valor de mercado
O.C.G.A. § 44-14-161(a)–(b)
En palabras sencillas
Después de una venta por ejecución en Georgia que no cubre la deuda, el prestamista no puede cobrar una deficiencia salvo que informe la venta al tribunal superior dentro de 30 días y obtenga su confirmación. El juez debe estar convencido de que la casa se vendió por su verdadero valor de mercado. Usted tiene derecho a aviso y a ser escuchado en esa audiencia.
A quién protege
Deudores en Georgia cuya propiedad se vendió en una ejecución extrajudicial por menos de la deuda.
Cuándo aplica
- Solo en Georgia.
- Solo después de la venta.
Lo que usted puede hacer
Prepárese para el tribunal
Si recibe aviso de una audiencia de confirmación, lleve un avalúo o ventas comparables para mostrar que la casa valía más.
Plazo: La fecha de audiencia del aviso
Abrir la herramientaAnote la fecha límite en su calendario
Si el prestamista no pidió la confirmación dentro de 30 días, anótelo; puede impedir la deficiencia.
Plazo: 30 días después de la venta
Abrir la herramienta
Límites, con honestidad
- No anula la venta; solo limita el cobro de la deuda restante.
- Esto es información general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles dependen de sus documentos y de su tribunal; verifique la ley vigente o consulte a un abogado o a asistencia legal.
La ley
- Ley estatalConfirmation of sale before a deficiency
O.C.G.A. § 44-14-161(a)–(b)
Parte exacta: (a)–(b)
Lo que dice: No hay acción de deficiencia salvo que la venta se informe en 30 días y se confirme que obtuvo el verdadero valor de mercado.
Leer el texto oficialhttps://law.justia.com/codes/georgia/title-44/chapter-14/article-7/part-1/section-44-14-161/
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
- Perdió el propietarioMismo temaBFP v. Resolution Trust Corp.
BFP v. Resol. Tr. Corp., 511 U.S. 531 (1994)
el precio recibido en una venta de ejecución no colusoria que cumplió la ley estatal es un valor razonablemente equivalente bajo el Código de Bancarrota
Derechos relacionados
Derecho a un aviso escrito al menos 30 días antes de la venta por ejecución
O.C.G.A. § 44-14-162.2(a)
La mayoría de las ejecuciones en Georgia ocurren fuera del tribunal, el primer martes del mes. El prestamista debe enviarle un aviso escrito al menos 30 días antes de la venta. El aviso debe indicar la persona o empresa que puede negociar, cambiar y modificar su préstamo, e incluir copia del anuncio de venta.
Leer este derechoEl derecho a ser escuchado en el tribunal y a representarse a sí mismo
U.S. Const. amend. XIV, § 1Due Process Clause
El debido proceso significa que antes de que el gobierno, por medio de un tribunal, le quite su propiedad, usted debe tener una oportunidad real de ser escuchado. En un tribunal federal, usted tiene el derecho legal de presentar su propio caso sin abogado. La mayoría de los tribunales estatales también permiten que las personas se representen a sí mismas, según las reglas estatales.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Leer este derechoPausar un caso judicial mientras está en servicio militar
50 U.S.C. § 3932(b)(1)
Si usted está en servicio militar y lo demandan, el tribunal debe pausar el caso por al menos 90 días si usted lo pide y demuestra que su servicio le impide comparecer. Antes de que un tribunal dicte una sentencia en rebeldía contra usted, la otra parte debe presentar una declaración jurada que diga si usted está en el servicio militar, y el tribunal puede nombrarle un abogado.
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