Derecho a redimir hasta que el tribunal confirme la venta
Ohio Rev. Code § 2329.33
En palabras sencillas
Aun después de la venta del alguacil, puede conservar su casa si deposita ante el secretario el monto total de la sentencia, costos e intereses antes de que el tribunal confirme la venta. Una vez confirmada la venta, este derecho termina.
A quién protege
Los deudores cuya propiedad en Ohio se vendió por ejecución u orden de venta.
Cuándo aplica
- Solo en Ohio.
- Solo después de la venta.
Lo que usted puede hacer
Actúe antes de la confirmación
Pida al secretario el monto exacto de redención justo después de la venta.
Plazo: Antes de que el tribunal confirme la venta — a menudo unas semanas
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Límites, con honestidad
- Debe pagar toda la sentencia, no solo los pagos atrasados.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalRedemption before confirmation
Ohio Rev. Code § 2329.33
Lo que dice: Antes de la confirmación, el deudor puede redimir depositando la sentencia, costos e intereses ante el secretario.
Leer el texto oficialhttps://codes.ohio.gov/ohio-revised-code/section-2329.33
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
- Perdió el propietarioMismo temaBFP v. Resolution Trust Corp.
BFP v. Resol. Tr. Corp., 511 U.S. 531 (1994)
el precio recibido en una venta de ejecución no colusoria que cumplió la ley estatal es un valor razonablemente equivalente bajo el Código de Bancarrota
Derechos relacionados
Derecho al dinero sobrante de una venta del alguacil
Ohio Rev. Code § 2329.44(A)
Si la venta del alguacil produce más de lo necesario para pagar la sentencia, intereses y costos, el saldo pasa al secretario del tribunal dentro de 45 días de la confirmación. El secretario debe manejarlo según la ley para que la persona con derecho — con frecuencia el antiguo dueño — pueda reclamarlo.
Leer este derechoDerecho a aviso escrito de la venta del alguacil
Ohio Rev. Code § 2329.26(A)
Después de una sentencia de ejecución, su casa no puede venderse hasta que el prestamista le entregue un aviso escrito con la fecha, hora y lugar de la venta (o la fecha y el sitio web de la subasta en línea), presente la prueba al tribunal al menos siete días antes y la venta se anuncie. Además, la casa no puede venderse por menos de dos tercios de su valor tasado en la primera venta.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Leer este derechoLímite de dos años para cobrar una deficiencia sobre la vivienda
Ohio Rev. Code § 2329.08
Para una hipoteca sobre una vivienda de una o dos familias o casa de granja, la sentencia de deficiencia deja de poder cobrarse dos años después de que el tribunal confirma la venta. Las gestiones de cobro iniciadas dentro de esos dos años no se ven afectadas.
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