Tope por valor de mercado a una deficiencia
Utah Code § 57-1-32
En palabras sencillas
Si el prestamista demanda por deficiencia tras una venta fiduciaria, el tribunal debe fijar el valor de mercado de la casa en la fecha de venta. La deficiencia no puede superar lo adeudado (con costos y cargos) menos ese valor. El prestamista debe demandar dentro de tres meses de la venta.
A quién protege
Los deudores demandados por deficiencia tras una venta fiduciaria en Utah.
Cuándo aplica
- Solo en Utah.
- Solo después de la venta.
Lo que usted puede hacer
Reúna pruebas del valor
Tasaciones y ventas comparables ayudan a reducir una deficiencia.
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Límites, con honestidad
- Aún puede deberse una deficiencia si el valor era menor que la deuda.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalDeficiency — fair market value
Utah Code § 57-1-32
Lo que dice: El tribunal debe fijar el valor de mercado y no puede otorgar más que la deuda menos ese valor.
Leer el texto oficialhttps://le.utah.gov/xcode/Title57/Chapter1/C57-1-S32_1800010118000101.html
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
- Perdió el propietarioMismo temaBFP v. Resolution Trust Corp.
BFP v. Resol. Tr. Corp., 511 U.S. 531 (1994)
el precio recibido en una venta de ejecución no colusoria que cumplió la ley estatal es un valor razonablemente equivalente bajo el Código de Bancarrota
Derechos relacionados
Al menos tres meses entre el aviso de incumplimiento y el aviso de venta
Utah Code § 57-1-24(2), (3)
No se puede dar aviso de una venta fiduciaria en Utah hasta al menos tres meses después de registrado el aviso de incumplimiento. Solo entonces el fiduciario da el aviso de venta (enviado, colocado y publicado).
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Leer este derechoEl excedente de la venta fiscal se guarda como propiedad no reclamada
Utah Code § 59-2-1351.1(7)
Si la venta fiscal en Utah produce más que los impuestos, cargos, multas, intereses y costos, el excedente se trata como propiedad no reclamada. El antiguo dueño puede reclamarlo por el programa estatal de propiedad no reclamada.
Leer este derecho