Sin deficiencia en préstamos de compra financiados por el vendedor; defensa de valor en otros
N.C. Gen. Stat. § 45-21.38
En palabras sencillas
Si el vendedor de su casa financió la compra y el pagaré indica que es por el precio de compra, el vendedor no puede obtener una sentencia de deficiencia tras la ejecución. En otros préstamos, si el prestamista compró la casa en la venta y luego demanda por deficiencia, puede demostrar que la casa valía la deuda (o más) para reducir o eliminar la deficiencia.
A quién protege
Los deudores en Carolina del Norte ante un reclamo de deficiencia después de la ejecución.
Cuándo aplica
- Solo en Carolina del Norte.
- Solo después de la venta.
Lo que usted puede hacer
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Límites, con honestidad
- La prohibición cubre préstamos de compra financiados por el vendedor; la mayoría de los préstamos bancarios no están cubiertos por el § 45-21.38.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalNo deficiency on purchase-money mortgages
N.C. Gen. Stat. § 45-21.38
Lo que dice: El vendedor que financió la compra no tiene derecho a una sentencia de deficiencia.
Leer el texto oficialhttps://www.ncleg.gov/EnactedLegislation/Statutes/HTML/BySection/Chapter_45/GS_45-21.38.html - Ley estatalValue defense in deficiency suits
N.C. Gen. Stat. § 45-21.36
Lo que dice: Cuando el prestamista compra en la venta, el deudor puede demostrar que la propiedad valía la deuda.
Leer el texto oficialhttps://www.ncleg.gov/EnactedLegislation/Statutes/HTML/BySection/Chapter_45/GS_45-21.36.html
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
- Perdió el propietarioMismo temaBFP v. Resolution Trust Corp.
BFP v. Resol. Tr. Corp., 511 U.S. 531 (1994)
el precio recibido en una venta de ejecución no colusoria que cumplió la ley estatal es un valor razonablemente equivalente bajo el Código de Bancarrota
Derechos relacionados
Derecho al sobrante después de una venta por ejecución
N.C. Gen. Stat. § 45-21.31(b)
Después de que la venta pague los costos, impuestos y la deuda (y otros gravámenes en orden), el dinero que sobre debe pagarse a quienes tienen derecho — normalmente el antiguo dueño. Si el fiduciario no sabe quién tiene derecho, el sobrante va al secretario del tribunal superior.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Leer este derechoDerecho a pagar y terminar la ejecución hasta que termine el periodo de ofertas de mejora
N.C. Gen. Stat. § 45-21.20
Carolina del Norte no tiene un derecho legal a reinstalar pagando solo los pagos atrasados. Pero el poder de venta termina si paga (u ofrece pagar) toda la deuda más los gastos de venta antes de la venta — o incluso después de la venta, hasta que termine el periodo de 10 días de ofertas de mejora.
Leer este derechoEl sobrante de una venta fiscal va a quienes tienen derecho
N.C. Gen. Stat. § 105-374(q)
Después de que una venta fiscal pague los costos, impuestos y otros reclamos enumerados, el comisionado entrega el sobrante al secretario para quienes tienen derecho — normalmente el antiguo dueño. Si hay disputa, el secretario guarda el dinero hasta que un procedimiento especial decida quién lo recibe.
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