Derecho a redimir tras la venta (nueve meses, a menudo acortado)
N.M. Stat. Ann. § 39-5-18
En palabras sencillas
Nuevo México le permite redimir su casa después de una venta por ejecución pagando al comprador dentro de nueve meses de la venta. Muchas hipotecas lo acortan a un mes por acuerdo escrito, así que revise su hipoteca.
A quién protege
Los antiguos dueños de propiedades en Nuevo México vendidas en ejecución.
Cuándo aplica
- Solo en Nuevo México.
- Solo después de la venta.
Lo que usted puede hacer
Anote el plazo en su calendario
Ingrese la fecha de su aviso para que Techoclaro cuente los días y le recuerde.
Abrir la herramientaRevise su hipoteca por un plazo menor
Busque una cláusula que reduzca la redención a un mes.
Plazo: Dentro de nueve meses de la venta, o el plazo menor acordado
Abrir la herramientaLea la guía de su estado y encuentre ayuda gratuita
Abra la página del estado para ver el proceso, los plazos y los contactos de asistencia legal de su estado.
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Límites, con honestidad
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalRedemption after sale
N.M. Stat. Ann. § 39-5-18
Lo que dice: La propiedad puede redimirse pagando al comprador dentro de nueve meses (o un plazo menor acordado).
Leer el texto oficialhttps://law.justia.com/codes/new-mexico/chapter-39/article-5/section-39-5-18/
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
- Perdió el propietarioMismo temaBFP v. Resolution Trust Corp.
BFP v. Resol. Tr. Corp., 511 U.S. 531 (1994)
el precio recibido en una venta de ejecución no colusoria que cumplió la ley estatal es un valor razonablemente equivalente bajo el Código de Bancarrota
Derechos relacionados
Derecho a subsanar la mora de un préstamo de vivienda hasta la venta
N.M. Stat. Ann. § 58-21A-6
Según la Ley de Protección de Préstamos de Vivienda, el prestamista debe darle un aviso de su derecho a subsanar al menos 30 días antes de demandar. Aun después, puede subsanar la mora en cualquier momento antes de que el título se transfiera por la venta.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Leer este derechoEl saldo de una venta fiscal va al antiguo dueño
N.M. Stat. Ann. § 7-38-71
Después de que una venta fiscal en Nuevo México paga los impuestos y costos, el saldo se paga al antiguo dueño (o a quien designe el tribunal).
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