Plazo corto y defensa de valor ante una deficiencia
N.J. Stat. § 2A:50-2
En palabras sencillas
Si la venta del alguacil deja un saldo, el prestamista debe presentar una demanda de deficiencia aparte dentro de 3 meses de la venta. En ese caso puede impugnar el monto mostrando el valor de mercado de la casa.
A quién protege
Los deudores demandados por deficiencia después de una venta por ejecución en Nueva Jersey.
Cuándo aplica
- Solo en Nueva Jersey.
- Solo después de la venta.
Lo que usted puede hacer
Reúna pruebas del valor
Tasaciones y ventas comparables pueden reducir lo que debe.
Plazo: Al ser notificado de una demanda de deficiencia (el prestamista debe presentarla en 3 meses)
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Límites, con honestidad
- Impugnar el monto puede terminar su derecho aparte de redención de 6 meses tras una sentencia de deficiencia.
- La disposición de valor de mercado (§ 2A:50-3) no se citó textualmente en esta revisión.
- Esto es educación general, no asesoría legal. Las leyes cambian y los detalles importan — revise el texto oficial vigente o hable con un abogado de asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La ley
- Ley estatalDeficiency — 3-month limit
N.J. Stat. § 2A:50-2
Lo que dice: La acción de deficiencia debe iniciarse dentro de 3 meses de la venta.
Leer el texto oficialhttps://law.justia.com/codes/new-jersey/title-2a/section-2a-50-2/ - Ley estatalFair-market-value defense
N.J. Stat. § 2A:50-3
Lo que dice: El deudor puede impugnar la deficiencia con pruebas del valor de mercado.
Leer el texto oficialhttps://law.justia.com/codes/new-jersey/title-2a/section-2a-50-3/
Casos judiciales
- Perdió el propietarioMismo temaMartins v. BAC Home Loans Servicing, L.P.
Martins v. BAC Home Loans Servicing, L.P., 722 F.3d 249 (5th Cir. 2013)
un administrador que actúa por un acreedor hipotecario debidamente cedido puede ejecutar en Texas sin poseer el pagaré original, y una promesa verbal de modificar un préstamo grande no es exigible
- Perdió el propietarioMismo temaMilton v. U.S. Bank National Ass'n
Milton v. U.S. Bank Nat'l Ass'n, 508 F. App'x 326 (5th Cir. 2013) (per curiam) (unpublished)
un acuerdo para retrasar una ejecución en Texas está dentro de la ley de fraudes y debe constar por escrito para ser exigible
- Perdió el propietarioMismo temaBFP v. Resolution Trust Corp.
BFP v. Resol. Tr. Corp., 511 U.S. 531 (1994)
el precio recibido en una venta de ejecución no colusoria que cumplió la ley estatal es un valor razonablemente equivalente bajo el Código de Bancarrota
Derechos relacionados
Derecho a contestar la demanda de ejecución (35 días)
N.J. Ct. R. 4:6-1(a)
Las ejecuciones en Nueva Jersey pasan por el Tribunal Superior. Después de ser notificado, tiene 35 días para presentar una contestación. Contestar convierte el caso en “impugnado”, le permite plantear defensas y permite que el tribunal ordene mediación.
Leer este derechoEl gobierno no puede quedarse con el valor de su casa por encima de la deuda de impuestos
U.S. Const. amend. VTakings Clause
Si su casa se toma o se vende para pagar impuestos de propiedad, el gobierno puede cobrar lo que usted debe, pero no puede quedarse con el valor sobrante. Quedarse con el sobrante es "tomar" su propiedad sin una compensación justa, lo que prohíbe la Quinta Enmienda (Tyler v. Hennepin County, 2023). Es posible que pueda reclamar el sobrante, pero normalmente debe seguir el proceso y los plazos de reclamo de su estado.
Leer este derechoDespués de la exoneración, los acreedores no pueden cobrarle la deuda eliminada
11 U.S.C. § 524(a)(2)
Una exoneración (discharge) en bancarrota elimina su responsabilidad personal por la mayoría de las deudas del caso. Después de eso, la ley prohíbe a los acreedores demandarlo, llamarlo o intentar de otra manera cobrarle personalmente una deuda exonerada. Un tribunal puede declarar en desacato a un acreedor si no había duda razonable de que su conducta estaba prohibida.
Leer este derechoLos inquilinos reciben al menos 90 días de aviso después de una ejecución
12 U.S.C. § 5220 note(Pub. L. 111-22, div. A, § 702(a)–(b))
Si usted alquila una vivienda que pasa por una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño debe darle un aviso para desalojar al menos 90 días antes de que tenga que irse. Si tiene un contrato de arrendamiento legítimo firmado antes del aviso de ejecución, normalmente puede quedarse hasta que termine el contrato. La excepción es cuando el nuevo dueño va a vivir en la casa; aun así usted recibe el aviso de 90 días.
Leer este derechoDerecho a exigir una venta y quedarse con el sobrante (ley de 2024)
N.J. Stat. § 54:5-98.1a.
Después de Tyler v. Hennepin County, Nueva Jersey cambió su ley en 2024. En una ejecución de certificado fiscal, antes de la sentencia final, el dueño puede exigir por escrito al Tribunal Superior que ordene una venta del alguacil o una subasta en línea en lugar de entregar toda la casa al titular del certificado. El dinero que quede tras impuestos y costos es del dueño.
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