Después de la venta y situaciones especiales

Excedente (sobrante) después de una venta

Si la venta produjo más que la deuda y los costos, puede sobrar dinero. Texas no tiene una ley para el excedente de ventas por fiduciario; manda la escritura de fideicomiso, y normalmente se paga a los acreedores posteriores antes que al ex dueño.

• Pida por escrito al fiduciario sustituto el precio de venta, la cantidad acreditada a la deuda y si existe excedente.
• No necesita pagarle a nadie para reclamar su propio dinero. Un ayudante pagado de “recuperación de excedentes” es un consultor de ejecución según la ley de Texas (Código de Negocios y Comercio § 21.001).
• Las ventas por impuestos siguen otra regla (Código de Impuestos) — pregunte al secretario del distrito.

Tex. Bus. & Com. Code § 21.001(a)(1)(I)

Plazos del desalojo después de una venta por ejecución (Texas)

Una venta por ejecución no permite que lo saquen el mismo día. El nuevo dueño debe dar aviso, presentar el caso en la corte de paz y ganar antes de que un alguacil actúe. La ley de 2025 (S.B. 38) hizo más rápidos los pasos judiciales desde el 1 de enero de 2026.

1. Después de la venta

   Aviso escrito para desocupar: al menos 3 días para el ex dueño (Código de Propiedad § 24.005(b)).

2. Demanda presentada

   Si la demanda incluye una moción de disposición sumaria, la respuesta vence el 4.º día después de la notificación (§ 24.005106).

3. Juicio

   Se fija 10–21 días después de presentar cuando hay hechos en disputa (§ 24.005106(c)).

4. Apelación

   Dentro de 5 días después de firmada la sentencia (§ 24.005107).

5. Orden de posesión

   No antes del 6.º día después de la sentencia; el oficial coloca un aviso al menos 24 horas antes de ejecutarla (§ 24.0061).

• Conteste cada papel de la corte a tiempo y vaya a la audiencia; un plazo perdido puede significar una sentencia rápida.
• La asistencia legal gratuita puede ayudar con casos de desalojo — llame temprano.

Tex. Prop. Code § 24.005 · Tex. Prop. Code § 24.005106 · Tex. Prop. Code § 24.005107 · Tex. Prop. Code § 24.0061

Inquilinos en una casa ejecutada

Un inquilino que paga la renta a tiempo normalmente tiene más tiempo que un ex dueño.

• Texas: un inquilino residencial al día recibe al menos 30 días de aviso escrito si el comprador termina el contrato (Código de Propiedad § 24.005(b)).
• La ley federal (Ley de Protección de Inquilinos en Ejecuciones) da a muchos inquilinos de buena fe 90 días de aviso o el resto del contrato; la ley de Texas dice que no se puede ejecutar una orden antes de que corra un plazo federal (§ 24.005(c-1)). Confírmelo con asistencia legal.
• Siga pagando la renta como indique el aviso y guarde los recibos.

Tex. Prop. Code § 24.005(b), (c-1)

Herederos y sucesores en interés

Si recibió la casa cuando murió un deudor (o por divorcio o transferencia familiar), puede pedir al administrador que le confirme como sucesor en interés. Una vez confirmado, se le trata como deudor para las reglas — incluida la ayuda hipotecaria.

• Envíe un aviso escrito con su relación y pregunte qué documentos necesitan para confirmarle (por ejemplo, acta de defunción, testamento o declaración de herencia pequeña, declaración de herederos).
• El administrador debe decirle pronto qué documentos necesita y luego decidir pronto (12 C.F.R. § 1024.38(b)(1)(vi)).
• Las preguntas de sucesión van a un abogado o asistencia legal; el proceso de “herederos” en Texas tiene sus propios pasos.

12 C.F.R. § 1024.30(d) · 12 C.F.R. § 1024.38(b)(1)(vi)

Divorcio o separación

Un decreto de divorcio puede dar la casa a un cónyuge, pero el préstamo no cambia por sí solo. El cónyuge que se queda con la casa puede pedir ser confirmado como sucesor en interés y solicitar ayuda.

• Envíe al administrador el decreto y pida su lista de documentos para sucesores en interés.
• Ambos nombres pueden seguir en el préstamo hasta que se refinancie o asuma; los atrasos pueden afectar a ambos.

12 C.F.R. § 1024.31 (successor in interest)

Militares en servicio

La ley federal y la de Texas agregan protecciones para personas en servicio activo y por un tiempo después.

• SCRA (50 U.S.C. § 3953): para un préstamo tomado antes del servicio, una venta durante el servicio o dentro de un año después no es válida sin orden judicial (o un acuerdo de renuncia por escrito).
• Código de Propiedad de Texas § 51.015: las cortes pueden suspender o ajustar durante el servicio activo y por nueve meses después.
• Todo aviso de venta en Texas debe indicarle que envíe aviso escrito de su servicio activo (§ 51.002(i)). Hágalo por escrito y guarde prueba.
• Ayuda gratuita: la oficina de asistencia legal de su base.

50 U.S.C. § 3953 · Tex. Prop. Code § 51.015 · Tex. Prop. Code § 51.002(i)

Dueños mayores e hipotecas inversas

Una hipoteca inversa en Texas (deudor o cónyuge de 62+) no tiene responsabilidad personal, pero puede vencer si no se pagan impuestos o seguro, el deudor se muda o muere el último deudor. La ejecución de una hipoteca inversa que requiere orden judicial sigue las reglas judiciales rápidas.

• Los impuestos o el seguro sin pagar son la causa más común — pregunte al administrador por un plan de pagos de inmediato.
• Puede haber aplazamiento de impuestos de propiedad en Texas para dueños de 65+ o con discapacidad — vea Ayuda con impuestos.
• Los herederos suelen tener opciones de liquidar, vender o entregar la casa; pida al administrador los plazos por escrito.

Tex. Const. art. XVI, § 50(k) · Tex. Const. art. XVI, § 50(r)

Ruta de ejecución de HOA (Texas)

Una HOA solo puede ejecutar su gravamen por cuotas mediante un proceso judicial, no solo por multas, y después de una venta usted tiene derecho a recomprar la casa.

• No hay ejecución si la deuda es solo de multas u honorarios ligados a multas (Código de Propiedad § 209.009).
• La HOA necesita una orden judicial rápida o una ejecución judicial (§ 209.0092), y antes debe avisar a los acreedores de escrituras de fideicomiso posteriores y darles 61 días para subsanar (§ 209.0091).
• Antes de cobrar honorarios de agencia de cobro, la HOA debe enviar carta certificada con al menos 45 días para subsanar y describir cualquier plan de pagos (§ 209.0064).
• Después de una venta: aviso dentro de 30 días (§ 209.010), y puede redimir dentro de 180 días después de que la HOA envíe ese aviso (§ 209.011).

Tex. Prop. Code §§ 209.0064, 209.009, 209.0091, 209.0092, 209.010, 209.011